过完年刷郑州本地房产圈，总能刷到不少说“楼市回暖了”“房东涨价了”的消息。好多本来打算今年买房的朋友都慌了，本来还想再等等捡个漏，难道现在不买就得追涨了？我特意找了身边两个在郑州做中介的朋友，又翻了最近一个多月的成交数据，跟大家说说真实情况到底是什么样。

先说说我接触到的一线情况吧。我家附近的一个中介门店店长说，从2月底开始，带看量确实比去年下半年涨了不少。去年冬天最冷的时候，他一个星期能带个3、4组客户就不错了，现在周末一天就能跑5、6组带看。进店咨询的人也多了，不少是本来观望了一两年的刚需，还有一些之前卖掉老房子想置换改善的，终于愿意出来看了。

带看量涨了，挂牌价确实出了变化。有不少房东开始撤掉之前的降价挂牌，直接把价格往上调了几万。我那个中介朋友说，他手上有一套金水北区的两居室，去年年底房东急着置换，报价115万还能谈，最低说到110万都愿意出，那时候没人问。这过完年带看了三次，房东直接把挂牌价改成120万，说少了不卖。

还有一个惠济区的改善盘，有个房东去年挂180万，大半年没动静，过完年直接调到192万。这种情况真的是普遍现象吗？其实不是。现在郑州二手房挂牌量还在16万套以上，这么大的存量里，涨价的其实都是那些位置好、户型好、本身价格就不算虚高的热门房源。大部分冷门房源，或者户型地段有硬伤的房子，房东别说涨价了，还在偷偷降价求成交。

那为什么会给人一种“房东都在抬价”的感觉呢？其实仔细想想也很好理解。你想啊，带看量上来了，房东连着好几天接到中介电话说有人要看房，心态肯定就变了。之前卖了大半年没人理，突然一下有三四个客户问，换谁都会觉得“是不是房子好卖了，我卖便宜了”。再加上网上到处都是“楼市回暖”“政策松绑”的消息，房东自然就有了涨价的底气。

还有一部分是中介推波助澜？这话也不是瞎说。毕竟市场稍微热一点，中介也愿意跟房东说“现在客户多，你可以涨点价卖更快”，也愿意跟客户说“房东涨价了，再不买就贵了”，逼一下单，这都是行业常规操作了。

那现在郑州房价真的要涨了吗？我们拿数据说话，郑州今年1月份的二手房成交均价大概是10600元/平左右，2月份截止到25号，成交均价大概是10700出头，每平只涨了不到100块。这个涨幅，你说它是反弹，真的谈不上，只能说是止跌了一点。

再说成交量，2月份到现在郑州二手房成交大概是6000多套，比去年12月的4000多套，今年1月的4800套，确实涨了不少。但你翻回2021年之前，郑州二手房一个月成交八九千套是常事，现在这个成交量，只能说从“太冷了”回到了“不那么冷”，远远没到供不应求要涨价的地步。

我另一个在东区做中介的朋友说，现在涨价的房东，很多涨完价还是卖不出去。上个月有二十多个房东调了价格，现在成交的不到三分之一，剩下的还是挂着，也没人接。很多客户看完房子，一听说涨价了，直接就去看别的了，毕竟可选的房子太多了，没必要非要吊死在一棵树上。

现在决定郑州房价走势的，还是供需关系。现在郑州存量二手房就有16万多套，还有源源不断的新房在卖，你去各个新区转转，空着的新楼盘还有一大堆。需求端呢？现在郑州人口流入速度不快，刚需大多是换房或者结婚买房，没有那么多新增的购房需求。就算最近政策放宽了，限购限贷都松了，能掏得出钱买房的人，还是那些攒了好几年钱的刚需，一下子不会冒出来一大堆买家把价格抬上去。

那想买房的人现在该怎么办？要是你是刚需，今年必须得买房，比如小孩要上学，或者要结婚，那不用慌着抢，也不用等着跌到底。看到符合你预算，户型位置都合适的房子，该看就看，该谈价就谈价。遇到那种房东涨个三五万就涨吧，你算算总价其实没差多少，只要你能接受，房子合适就可以入手。要是房东涨了十几万，明显就是坐地起价，直接转头看别的就行，不用惯着。

要是你是投资买房，那现在真的要慎重点。郑州现在很多板块的房子，租金回报率都不到2%，就算房价涨一点，你出手的时候能不能卖出去都是问题，别盲目冲进去。要是你是置换改善，现在其实是好时机，你原来的老房子现在比去年好卖一点，你看上的改善房，也没有大涨，慢慢谈总能谈到合适的价格。

很多人现在都在焦虑，说是不是又要回到之前房价大涨的时候了。其实真的不会，全国的楼市现在都在软着陆，郑州也不可能独善其身。这波所谓的“反弹”，其实就是积压了一两年的需求，在年初集中释放了一下，加上房东心态稍微变好，涨一点价而已。说白了，就是市场从冰冻期缓过来了一点，离大涨还差得远。

你换个角度想，要是房价真的要大涨，那些手里有多套房的房东，应该偷偷捂着不卖才对，怎么还会挂出来涨价卖呢？真涨起来了，慢慢卖不就能卖更高？所以大部分涨价的房东，也就是趁着现在客户多，想多卖几万而已，不是真的预判房价要大涨。

总结下来就是，2024年郑州楼市确实比去年暖和了一点，部分好房源的房东开始抬价，但整体房价并没有上涨，也不存在大范围反弹。普通人不用跟着瞎焦虑，按照自己的节奏买房就行，合适比赶行情重要多了。

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[Q]：2024年郑州楼市真的反弹了吗？
[A]：目前郑州楼市仅比2023年下半年回暖，带看量和成交量有所上涨，但整体只是从冰冻期恢复，并没有出现大幅反弹。
[Q]：郑州房东真的都在抬高二手房挂牌价吗？
[A]：涨价只是热门优质房源的个别情况，大部分位置或户型有硬伤的房源，房东仍在降价求成交，并非全郑州房东都在抬价。
[Q]：为什么会出现房东集体抬价的观感？
[A]：带看量增加后房东心态变化，加上市场回暖的消息影响，部分中介也会助推涨价氛围，就给人造成了房东集体抬价的印象。
[Q]：现在郑州房价会大幅上涨吗？
[A]：目前郑州二手房存量超16万套，供需关系没有发生反转，近期成交均价仅微涨不到100元/平，远达不到大幅上涨的条件。
[Q]：2024年2月郑州二手房成交情况如何？
[A]：2024年2月郑州二手房成交量约6000套，相比去年年底和今年1月有所上涨，但仍低于正常年份的成交水平，不算大热。
[Q]：刚需今年在郑州买房，应该追涨买房吗？
[A]：刚需如果急需购房，遇到合适房源不用过度观望，小幅涨价可以接受，房东大幅抬价直接换房即可，不需要盲目追涨。
[Q]：现在郑州适合投资买房吗？
[A]：郑州当前多数房产租金回报率偏低，存量房多出手难度大，不建议投资者盲目入场投资郑州房产。
[Q]：郑州置换改善客户现在适合出手吗？
[A]：当前郑州老房子比之前更好出手，改善房价格没有大幅上涨，置换改善的客户可以慢慢看房谈价，是比较合适的置换时机。